La vendita o l'acquisto di un campeggio implica la necessità di stimarne il valore nel modo più preciso possibile. Per questo, è consuetudine utilizzare criteri diversi e utilizzare metodi diversi.
Stima del campeggio: i diversi criteri di valutazione
Per stimare il valore di un campeggio è necessario prendere in considerazione diversi criteri principali:
- Posizione geografica: terremo conto dell'attuale utilizzo dell'area e delle opportunità turistiche, dell'accessibilità del campeggio, della sua distanza dalla spiaggia o da un sito turistico popolare;
- L'esistenza di un marchio turistico o di un parco naturale : contribuisce alla popolarità dei luoghi e garantisce il traffico turistico. Esempi di etichette: classificazione UNESCO, Borghi più belli di Francia, Parco naturale nazionale o regionale;
- La qualità delle strutture e dei servizi: qui ci interesseranno, ad esempio, la superficie media delle piazzole offerte, la percentuale di piazzole servite, i diversi servizi offerti dal campeggio e la sua sensibilità all'ecologia;
- L'ambiente commerciale, che comprende il tasso di occupazione, l'evoluzione delle prestazioni del campeggio, i diversi mezzi di marketing;
- Potenziale di sviluppo, studiando le possibilità di espandere o ridistribuire i lotti per una migliore ottimizzazione;
- Rispetto delle norme corrispondenti alla classificazione del campeggio.
Oltre a questi criteri, esistono diversi metodi per determinare il valore di un campeggio. Parliamo poi di metodi di valutazione.
Tre metodi per stimare e valorizzare un campeggio
La valutazione implica stimare il più fedelmente possibile il valore degli elementi tangibili (terreni, attrezzature, sviluppi ed edifici) e degli elementi immateriali (beni).
Coefficienti moltiplicatori vengono quindi applicati a questi valori per una migliore stima del valore dello stabilimento HPA che ti interessa. Questi coefficienti sono variabili e rappresentano il potenziale di crescita del campeggio.
I tre metodi di valutazione più affidabili e più utilizzati sono:
- Valorizzazione del patrimonio;
- Il metodo del fatturato;
- Il metodo della redditività.
Si consiglia di combinarli per affidarsi a quanti più indicatori possibili e poterli confrontare per avere un'idea più corretta possibile del prezzo. La stima di un campeggio deve essere precisa e obiettiva per garantire la redditività del tuo progetto.
Valorizzazione del patrimonio
La valutazione del patrimonio tiene conto del valore del terreno, degli edifici e degli sviluppi urbani, delle attrezzature e dell'avviamento.
Ricorda che l'attività include:
- Il diritto di locazione,
- Il carrello dei clienti,
- Avviamento,
- Licenze,
- Concessioni e diritti di sfruttamento,
- Materiali (eccetto scorte).
La sua stima è difficile e la sua valutazione viene generalmente effettuata utilizzando due metodi:
- Il cosiddetto metodo degli “usi professionali”, che applica un coefficiente moltiplicatore al fatturato degli ultimi tre anni (dopo aver scomposto ciascuna delle sue attività).
- Valutazione in base al surplus operativo lordo (EBE) degli ultimi tre anni, che può essere valutato moltiplicato per quattro o cinque.
Il metodo del turnover
Per avere una rapida idea del valore di un campeggio, molto spesso corrisponde alla seguente formula:
Fatturato medio degli “alloggi” negli ultimi tre anni moltiplicato per 5+ valore di case mobili e chalet.
Il metodo della redditività
L'ultimo metodo di valutazione è il metodo della redditività. Per avere un approccio più preciso rispetto alla semplice presa in considerazione del fatturato, il metodo della redditività combina:
- La valutazione dell'avviamento (da 4 a 5 volte l'EBITDA rettificato per i canoni di locazione e l'affitto del terreno);
- Valutazione del terreno (da 8 a 12 volte il valore locativo).
Leggere per andare oltre
Vuoi saperne di più sulla stima del valore di una struttura ricettiva all'aperto che ti interessa? Ti invitiamo a consultare il seguente articolo: "5 metodi per determinare il valore del tuo campeggio", Olivier Gautron, Numero speciale di OT/Transmit your camping, BDO, 2009.